EL DERECHO DE DESISTIMEINTO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Lo primero que hay que tener en consideración es que solo se puede aplicar a los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013. A los contratos celebrados con anterioridad no se les aplica la reforma de la LAU, sino la anterior, o la que les corresponda. Tampoco se aplica a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda. En definitiva, el arrendatario o inquilino, podrá desistir del contrato de arrendamiento cuando éste cumpla dos requisitos:
- Que sea para uso de vivienda.
- Que se haya celebrado con posterioridad al 6 de junio de 2013.
Si ha llegado ha este punto, es porque su contrato de arrendamiento cumple los anteriores requisitos, entonces le interesará lo que le voy a contar, no pierda atención y relea el artículo desde aquí las veces que necesite, pues es de suma importancia que no se salte ningún paso.
Lo primero y fundamental que debe saber es que para poder ejercer el derecho de desistimiento, el inquilino debe residir en el inmueble mínimo 6 meses. Este plazo de seis meses de obligada estancia en el inmueble arrendado, convierte al desistimiento en un derecho cuya eficacia solo es realmente apreciable para los contratos de arrendamiento de duración superior al año. En cualquier caso, no puede haber desistimiento en los contratos de duración inferior a 6 meses.
Dispone la LAU en el art. 11 que el inquilino debe avisar al arrendador con un plazo de antelación de 1 mes. El preaviso es de suma importancia, sin él no hay desistimiento. El preaviso no requiere forma, vale cualquier medio permitido en derecho, ahora bien, lo recomendable es utilizar un medio que deje constancia fehaciente de la realización de la comunicación efectuada al arrendador, es decir, que pueda servir de prueba de la correcta realización de la misma, siendo el burofax la más acertada desde mi punto de vista y experiencia.
Otra cuestión que hay que tener en cuenta es la indemnización que el arrendatario le deberá abonar al arrendador. En este sentido el art. 11 de la LAU dispone que la cuantía de la misma será de un mes por año de contrato que reste por cumplir y el tiempo inferior al año dará lugar a una parte proporcional de la mensualidad. Es decir, si al contrato le quedan por cumplir 1 año y cuatro meses y la renta mensual es de 1.200 euros (elijo esta cantidad para que los números sean exactos), la cantidad que se deberá abonar en concepto de indemnización es de 1.600 euros.
La indemnización es legal, en el sentido que viene determinada por la ley, pero su inclusión en el contrato como cláusula de desistimiento es potestativa. Y esto qué quiere decir. Muy simple, si el arrendador quiere que el arrendatario le abone una indemnización en caso de derecho de desistimiento, deberá incluir expresamente en el contrato una cláusula que recoja la referida indemnización. Y, por otro lado, esa indemnización que se pacta entre las partes o no, como en el caso de los contratos de adhesión, puede ser inferior a la establecida en el artículo 11, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, pero no puede ser en ningún caso superior, pues se consideraría nula, por abusiva, y se tendría por no puesta a tenor de lo dispuesto en el art. 6 de la LAU.
En resumen:
- Contrato celebrado antes de 6 de junio de 2013.
- Para uso de vivienda.
- Haber residido en el inmueble 6 meses o más.
- Preaviso con un mes de antelación.
- Pago de indemnización al arrendador, si está pactada en el contrato y no es nula.
Y recordad que en Tello Abogados estamos dispuestos a solucionar vuestras cuestiones sobre este y otros asuntos.
Alfonso Calero Romero
